Yann GRATESAC
Christophe GUINES
Geoffroy EMONNET
notaires associés
Sophie YVEN
notaire

Type de bien
Nombre de pièces
Budget
+/-20%
Ville ou commune
Périmètre
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Actualités
Mettre en location une petite surface

Les petites surfaces intéressent souvent les investisseurs (installer un enfant, louer à des étudiants…). La rentabilité présente souvent un niveau plus élevé que pour les surfaces classiques. Mais le législateur a prévu des garde-fous pour empêcher la location de micro-logements à des prix excessifs.

 

Quelle est la surface minimale d’un logement mis en location ?

 

Un décret du 30 janvier 2002 a fixé les critères de décence obligatoires pour conclure un bail à usage d’habitation.
Ce décret impose une pièce principale offrant une surface habitable d’au moins 9 m2, avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable de 20 m3.
Ce métrage est différent du métrage dit « Carrez » obligatoire pour la vente de lots de copropriété et qui retient les surfaces au-delà de 1,80 m sous plafond. Attention, en la matière, les normes se superposent !

 

Il faut aussi compter avec le règlement sanitaire départemental qui fixe des superficies, volumes et hauteurs sous plafonds acceptables.

Ce qui fait qu’un logement « décent » peut être déclaré « inhabitable » par arrêté préfectoral. Le bailleur est alors tenu de rembourser les loyers perçus et de reloger l’occupant…

 

354015716_BAvant d’investir dans une très petite surface, ces vérifications sont donc indispensables ; le notaire vous aidera à y voir plus clair. D’autant que la superficie n’est qu’un critère d’habitabilité parmi d’autres : équipement, éclairage naturel, accès… sont aussi à prendre en compte.

 

Peut-on habiter soi-même un logement de surface inférieure à 9 m2 ?

 

Mini pied-à-terre, chambrette d’un enfant étudiant ou d’une jeune fille au pair… Hors location, de tels usages ne sont pas interdits.
La location touristique meublée peut être envisagée, dans le respect des réglementations locales (déclaration en mairie…).

 

Peut-on louer une petite surface pour un usage autre que l’habitation ?

 

Oui, il est possible de louer entre particuliers une chambre de service ou autre petite pièce entant que remise, débarras, bureau…
Dans ce cas, le bail sera régi par le code civil (art. 1714 à 1751), comme pour un garage ou une place de parking.
Attention toutefois au changement de destination à déclarer en mairie. Transformer une petite surface en cellule commerciale par exemple nécessite des démarches auprès de la mairie et bien souvent auprès de la copropriété.

 

Peut-on fixer librement le loyer d’une petite surface ?

 

Oui, mais depuis 2012, il faut compter, dans la zone A (grandes villes, Côte d’Azur…) avec la taxe « Apparu » qui vise à lutter contre les loyers excessifs.
Sont concernés les logements loués vides ou meublés dont la superficie habitable est inférieure ou égale à 14 m2 (surface habitable dite « Boutin »).
Le bailleur est redevable de la taxe si le loyer dépasse un seuil de loyer mensuel fixé à 41,61 euros par m2 en 2015.

 

Peut-on louer une chambre de sa résidence principale ?

 

C’est possible même si l’on est locataire, avec l’accord du propriétaire uniquement, en respectant les mêmes conditions de décence et d’habitabilité. Cette solution est même encouragée par un eexonération fiscale, en deçà d’un certain seuil de loyer, si la location est meublée.
Là encore,votre notaire sera de bon conseil sur les aspects juridiques et fiscaux d’une telle opération.